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风险规避篇
关于小区公共娱乐活动引发业主纠纷的案例 时间;2013-08-28 11:42:37 来源:天河物管   点 击:    评论数: 0

    小区公共秩序维护纠纷:
    1、缘由:业主家中财物被盗、被抢劫或在小区里被杀害;小区内出现违反公共秩序等情况,导致须物业公司承担相应的法律或赔偿责任。
    2、法院观点:
    ①对一切违反公共秩序的活动,物管有权力予以制止,业主有义务予以配合。
    ②安保员对未使用 IC 智能卡进门的歹徒,未做到高度负责和警觉,对进出人员未仔细观察,具有一定过错,应承担相应责任。
    ③物业公司管理义务不因业主不交物业服务费而免除,疏于管理、保安未尽职,在客观上为罪犯盗窃提供了便利,又无证据证明自己已积极履行合同,构成违约,应承担赔偿。 
    3、经验与教训:
    确定秩序维护员的内容,避免保安服务或提供安全防范服务等用语,以减少纠纷,规避企业风险;平时注意收集证据,做好工作记录,以便纠纷时有证据证明尽到管理职责;物业公司承担责任后,可向未尽职责的保安公司追偿。
    4、案例分析:
    案例1、关于小区公共娱乐活动引发业主纠纷的案例
 
案例陈述:
    深圳XX佳园小区二期7A、7B之间架空层内是小区文化活动室(活动室前刚好是二期广。,是中老年业主休闲、娱乐的重要场地,每到傍晚,业主就自发组织到广场跳广场舞。由于广场刚刚在小区7号楼前,加上跳舞的音响有时声音过大、活动时间过长,经常导致7号楼业主投诉影响其正常休息。我管理中心接到投诉后,立即安排保安员告知参与活动的业主,尽量调低音响的音量,并合理安排活动时间,同时解释说明,业主之间要相互理解,相互支持,尽量安抚业主双方,最后,在管理中心相关人员的协调下,活动的业主表示以后尽量注意噪音的影响和活动时间的安排,投诉的业主也表示理解社区活动的重要性,只要合理安排也会积极支持。
案例分析:
    小区中老年活动场地是业主休闲、娱乐的重要场所。对业主自发组织的活动,物业应给予支持,但也要考虑管理和对其他业主的生活影响,尽量考虑全面,合理安排时间和对噪音的控制。在业主投诉后,要多与业主沟通,同时吸取业主的好建议,及时对问题进行整改。
处理方式:
    针对此事件,服务中心要积极协调矛盾双方,多与业主沟通,听取业主心声及建议,并在矛盾的本质上寻求好的解决办法,避免矛盾升级和事件的恶化。
预防措施:
    1、在活动场地,安排保安员多巡视,发现问题,及时整改。
    2、多向业主做解释工作和安抚工作,尽量求得业主双方的理解,达成共识。
    3、对业主的投诉应及时反馈和跟进,在非服务中心之能力可协调的情况下,可与业主一起探讨寻求解决办法。
制度参照:
    参照《物业工作手册》中业户投诉处理的流程,能够及时、准确、合理地解决业主投诉。
  


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